Artigo 1430.° - Órgãos administrativos

1- A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador.

2- Cada condómino tem na assembleia tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem a que o artigo 1418 ° se refere.

Artigo 1431. ° - Assembleia dos condóminos

1- A assembleia reúne-se na primeira quinzena de Janeiro, mediante convocação do administrador, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano.

2- A assembleia também reunirá quando for convocada pelo administrador, ou por condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido.

3- Os condóminos podem fazer-se representar por procurador.

V. art.º 6.º (Dívidas por encargos de condomínio) do Decreto-Lei n.º 268/94 de 25 de Outubro;

V. art. 1438.° (Convocação da assembleia por um só condómino) do Código Civil;  

Artigo 1432.° - Convocação e funcionamento da assembleia

1- * A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos.

2- * A convocatória deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos.

3- As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido.

4- * Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.

5- * As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes, nos termos dos números seguintes.

6- * As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias.

7- * Os condóminos têm 90 dias após a recepção da carta referida no número anterior para comunicar, por escrito, à assembleia de condóminos o seu assentimento ou a sua discordância.

8- * O silêncio dos condóminos deve ser considerado como aprovação da deliberação comunicada nos termos do n.º 6.

9- * Os condóminos não residentes devem comunicar, por escrito, ao administrador o seu domicílio ou o do seu representante.

* Redacção introduzida pelo Decreto-Lei n.º 267/94 de 25 de Outubro;

V. art.º 1.º (Deliberação da Assembleia de condóminos) do Decreto-Lei n.º 268/94 de 25 de Outubro;

Artigo 1433.° - Impugnação das deliberações

1- As deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado.

2- * No prazo de 10 dias contados da deliberação, para os condóminos presentes, ou contado da sua comunicação, para os condóminos ausentes, pode ser exigida ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária, a ter lugar no prazo de 20 dias, para revogação das deliberações inválidas ou ineficazes.

3- * No prazo de 30 dias contado nos termos do número anterior, pode qualquer condómino sujeitar a deliberação a um centro de arbitragem.

4- * O direito de propor a acção de anulação caduca no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação.

5- Pode também ser requerida a suspensão das deliberações nos termos da lei de processo.

6- A representação judiciária dos condóminos contra quem são propostas as acções compete ao administrador ou à pessoa que a assembleia designar para esse efeito.

* Redacção introduzida pelo Decreto-Lei n.º 267/94 de 25 de Outubro;

V. artº. 396.º a 398.º do Cód. Proc. Civil (Suspensão da deliberação).

Artigo 1434.° - Compromisso arbitral

1- A assembleia pode estabelecer a obrigatoriedade da celebração de compromissos arbitrais para a resolução de litígios entre condóminos, ou entre condóminos e o administrador, e fixar penas pecuniárias para a inobservância das disposições deste código, das deliberações da assembleia ou das decisões do administrador.

2- O montante das penas aplicáveis em cada ano nunca excederá a quarta parte do rendimento colectável anual da fracção do infractor.

V. art.º 1508.° a 1524.º do Cód. Proc. Civil (Compromisso arbitral).

Artigo 1435.° - Administrador

1- O administrador é eleito e exonerado pela assembleia.

2- Se a assembleia não eleger administrador, será este nomeado pelo tribunal a requerimento de qualquer dos condóminos.

3- O administrador pode ser exonerado pelo tribunal, a requerimento de qualquer condómino, quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligência no exercício das suas funções.

4- * O cargo de administrador é remunerável, e tanto pode ser desempenhado por um dos condóminos como por terceiro; o período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável.

5- * O administrador mantém-se em funções até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor.

* Redacção introduzida pelo Decreto-Lei n.º 267/94 de 25 de Outubro;

V. art.º 3.º (Informação) do Decreto-Lei n.º 268/94 de 25 de Outubro;

V. art.º 1428.° do Cód. Proc. Civil. (Processo de nomeação judicial);

V. art.º 1485.° do Cód. Proc. Civil. (exoneração de administradores).

*Artigo 1435.°-A - Administrador provisório

1- Se a assembleia de condóminos não eleger administrador e este não houver sido nomeado judicialmente, as correspondentes funções são obrigatoriamente desempenhadas, a título provisório, pelo condómino cuja fracção ou fracções representem a maior percentagem do capital investido, salvo se outro condómino houver manifestado vontade de exercer o cargo e houver comunicado tal propósito aos demais condóminos.

2- Quando, nos termos do número anterior, houver mais de um condómino em igualdade de circunstâncias, as funções recaem sobre aquele a que corresponda a primeira letra na ordem alfabética utilizada na descrição das fracções constante do registo predial.

3- Logo que seja eleito ou judicialmente nomeado um administrador, o condómino que nos termos do presente artigo se encontre provido na administração cessa funções, devendo entregar àquele todos os documentos respeitantes ao condomínio que estejam confiados à sua guarda.

*Preceito aditado pelo Decreto-Lei n.º 267/94 de 25 de Outubro;

V. art.º 1º  n.º 3 (Guarda das actas) e art.º 2º (Documentos e notificações relativos ao condomínio) do Decreto-Lei n.º 268/94 de 25 de Outubro;

Artigo 1436.° - Funções do administrador

São funções do administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia:

a) Convocar a assembleia dos condóminos;

b) Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano;

*c) Verificar a existência do seguro do edifício contra o risco de incêndio, propondo à assembleia o montante do capital seguro;

d) Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns;

e) Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas;

f) Realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;

g) Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;

h) Executar as deliberações da assembleia;

i) Representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas;

*j) Prestar contas à assembleia;

*l) Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio;

*m) Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio.

* Redacção introduzida pelo Decreto-Lei n.º 267/94 de 25 de Outubro;

V. art.º 2.º (Documentos e notificações relativos ao condomínio) e 6.º (Dívidas por encargos do condomínio) e 11.º (Obras) do Decreto-Lei n.º 268/94 de 25 de Outubro;

Artigo 1437.° - Legitimidade do administrador

1- O administrador tem legitimidade para agir em juízo, quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiro, na execução das funções que lhe pertencem ou quando autorizado pela assembleia.

2- O administrador pode também ser demandado nas acções respeitantes às partes comuns do edifício.

3- Exceptuam-se as acções relativas a questões de propriedade ou posse dos bens comuns, salvo se a assembleia atribuir para o efeito poderes especiais ao administrador.

Artigo 1438.° - Recurso dos actos do administrador

Dos actos do administrador cabe recurso para a assembleia, a qual pode neste caso ser convocada pelo condómino recorrente.

*Artigo 1438.º-A - Propriedade horizontal de conjuntos de edifícios

O regime previsto neste capítulo pode ser aplicado, com as necessárias adaptações, a conjuntos de edifícios contíguos funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afectadas ao uso de todas ou algumas unidades ou fracções que os compõem.

*Preceito aditado pelo Decreto-Lei n.º 267/94 de 25 de Outubro;

Artigo 1403.º - Noção

1- Existe propriedade em comum, ou compropriedade, quando duas ou mais pessoas são simultaneamente titulares do direito de propriedade sobre a mesma coisa.

2- Os direitos dos consortes ou comproprietários sobre a coisa comum são qualitativamente iguais, embora possam ser quantitativamente diferentes; as quotas presumem-se, todavia, quantitativamente iguais na falta de indicação em contrário do título constitutivo. 

Artigo 1404.º - Aplicação das regras da compropriedade a outras formas de comunhão

As regras de compropriedade são aplicáveis, com as necessárias adaptações à comunhão de quaisquer outros direitos, sem prejuízo do disposto especialmente para cada um deles.

Artigo 1405.° - Posição dos comproprietários

1- Os comproprietários exercem, em conjunto, todo os direitos que pertence ao proprietário singular; separadamente, participem nas vantagens e encargos, em proporção das quotas e nos termos dos artigos seguintes.

2- Cada consorte pode reivindicar de terceiro a coisa comum, sem que a este seja lícito opor-lhe que ela não pertence por inteiro.

Secção II - Direitos e Encargos do comproprietário

Artigo 1406.° - Uso da coisa comum

1- Na falta de acordo sobre o uso da coisa comum, a qualquer dos comproprietários é lícito servir-se dela, contanto que a não empregue para fim diferente daquele a que a coisas se destina e não prive os outros consortes do uso a que igualmente têm direito.

2- O uso da coisas comum por um dos comproprietários não constitui posse exclusiva ou posse de quota superior à dele, salvo se tiver havido inversão do título.

Artigo 1407.° - Administração da coisa

1- É aplicável aos comproprietários, com as necessárias adaptações, o disposto no artigo 985º, para que haja, porém, a maioria dos consortes exigida por lei, é necessário que eles representem, pelo menos, metade do valor total das quotas;

2- Quando não seja possível formar a maioria legal, a qualquer dos consortes é lícito recorrer ao tribunal, que decidirá segundo juízos de equidade;

3- Os acto realizados pelo comproprietário contra oposição da maioria legal dos consortes são anuláveis e tornam o autor responsável pelo prejuízo a que der causa.

Artigo 1408.° - Disposição e oneração da quota

1- O comproprietário pode dispor de toda a sua quota na comunhão ou de parte dela, mas não pode, sem consentimento dos restantes consortes, alienar nem onerar parte especificada da coisa comum;

2- A disposição ou oneração de parte especificada sem o consentimento dos consortes é havida como disposição ou oneração de coisa alheia;

3- A disposição da quota está sujeita à forma exigida para disposição da coisa.

Artigo 1409.° - Direito de preferência

1- O comproprietário goza do direito de preferência e tem o primeiro lugar entre os preferentes legais no caso de venda, ou doação em cumprimento, a estranhos da quota de qualquer dos seus consortes;

2- É aplicável à preferência do comproprietário, com as adaptações convenientes, o disposto nos artigos 416º a 418º;

3- Sendo dois ou mais os preferentes, a quota alienada é adjudicada a todos, na proporção das suas quotas.

Artigo 1410.° - Acção de preferência

1- O comproprietário a quem se não dê conhecimento da venda ou da doação em cumprimento tem o direito de haver para si a quota alienada, contanto que o requeira dentro do prazo de seis meses, a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação e deposite o preço devido nos 15 dias seguintes à propositura da acção (1).

2- O direito de preferência e a respectiva acção não são prejudicados pela modificação ou distrate da alienação, ainda que estes efeitos resultem de confissão ou transacção judicial.

(1) Redacção dada pelo Dec.-Lei nº 68/96, de 31 de Maio.

Artigo 1411.° - Benfeitorias necessárias

1- Os comproprietários devem contribuir, em proporção das respectivas quotas, para as despesas necessárias à conservação ou fruição da coisas comum, sem prejuízo da faculdade de se eximirem do encargo renunciando ao seu direito.

2- A renúncia, porém, não é válida sem o consentimento dos restantes consortes, quando a despesa tenha sido anteriormente aprovada pelo interesso, e é revogável sempre que as despesas previstas não venham a realizar-se.

3- A renúncia do comproprietário está sujeita à forma prescrita para a doação e aproveita a todos os consortes, na proporção das respectivas quotas.

Artigo 1412.° - Direito de exigir a divisão

1- Nenhum dos comproprietários é obrigado a permanecer na indivisão, salvo quando se houver convencionado que a coisa se conserve indivisa.

2- O prazo fixado para a indivisão da coisa não excederá cinco anos; mas é lícito renovar este prazo, uma ou mais vezes, por uma nova convenção.

3- A cláusula de indivisão vale em relação a terceiros, mas deve ser registada para tal efeito, se a compropriedade respeitar a coisas imóveis ou a coisas móveis sujeitas a registo.

Artigo 1413.° - Processo da divisão

1- A divisão é feita amigavelmente ou nos termos da lei do processo.

2- A divisão amigável está sujeita à forma exigida para a alienação onerosa da coisa.  

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